Home » Zienswijzen

Zienswijze Heilloze Weg op Bestemmingsplan Boekelermeer Wijzigingsplan-1

 

      

College van Burgemeester en Wethouders Heiloo

Raadhuisplein 1

1850 AA Heiloo

 

Heiloo, 23 februari 2015

Betreft:  Bezwaar/zienswijze Stichting Heilloze Weg op Bestemmingsplan “Boekelermeer -  Wijzigingsplan-1” 

 

Geacht college,

 

De Stichting Heilloze Weg maakt bezwaar tegen het Bestemmingsplan “Boekelermeer-Wijzigingsplan-1”  en dient bij deze haar zienswijze in.

 

Ten eerste maakt Heilloze Weg  bezwaar tegen het feit dat het Wijzigingsplan-1 niet fysiek voor iedereen ter inzage ligt op de gemeentesecretarie.  We hebben berichten dat de gemeentesecretarie dit document niet ter inzage heeft aangeboden, maar alleen heeft  verwezen naar de website. Bovendien lijkt het Wijzigingsplan-1 dat fysiek en digitaal is in te zien een niet geactualiseerde versie te zijn die tal van fouten bevat. Zo vermeldt  pagina 2 ‘Gemeente Vlist’  ipv. ‘Gemeente Heiloo’ en datum ‘10 december 2014’ terwijl elders ‘22 december 2014’ staat vermeld. Dit alles is strijdig met artikel 3.8 lid 1 Wro en de Afdeling 3.4 Awb  en wijst op een haastige en onzorgvuldige voorbereiding van deze procedure. Wij zijn van mening dat de juiste procedure dient te worden gevolgd en dat er een afgerond/correct Wijzigingsplan-1 opnieuw voor 6 weken ter inzage wordt gelegd.

 

Ten tweede is de motivering/onderbouwing voor het Wijzigingsplan-1 onvoldoende.  Te lezen staat onder 1.2 Aanleiding en Doel: “De nu voorziene bedrijfsbestemming in het zuiden van het plangebied is ruimer van opzet dan de regels nu mogelijk maken. Het kaas- en boter bedrijf is voornemens zich op het bedrijventerrein te vestigen op gronden die niet voorzien in de juiste bestemming.  Gezien het voorgaande is met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid een wijziging van de bestemming wenselijk”. Heilloze Weg acht de reden ‘wenselijk’ onvoldoende grond voor wijziging van het vigerende bestemmingsplan.

 

Ten derde wordt in het Wijzigingsplan-1 geen duidelijkheid gegeven omtrent de consequenties van de voorgestelde wijzigingen:  noch financieel in termen van de aan Kaptein BV te verkopen kavel (extra kosten tov. de kavels met al wel Bedrijf-2 indicatie) en in termen van  verkoopbaarheid van nog uit te geven kavels, noch milieu technisch en noch landschappelijk.

 

Ten vierde houdt het Wijzigingsplan-1 volgens Heilloze Weg onvoldoende rekening met groepsrisico en de externe veiligheid terwijl er vanwege TAQA wel degelijk een verhoogd extern veiligheidsrisico is.

Nader onderzoek en risico-analyse zijn ons inziens  vereist naar de haalbaarheid van het wijzigingsplan ten aanzien van de gestelde adviezen inzake personendichtheid en bouwkundige maatregelen. 

 

Ten vijfde maakt Heilooze Weg bezwaar tegen het feit dat de inpassingstoets zich beperkt zich tot een puur architectonische beschouwing over de vormgeving van het gebouw , met slechts aanpassingen in de vlakverdeling zonder dat duidelijkheid wordt geboden over de wijzigingen in, en toegestane grenswaarden van,  omvang, lengte en hoogte van de bebouwing.  

 

Ten zesde maakt Heilooze Weg bezwaar tegen het feit dat de inpassingstoets zich beperkt zich tot een puur bouwtechnische toets. Wij zijn van mening dat ook getoetst dient te worden aan hetgeen in het Bestemmingsplan/Stedenbouwkundig en Beeldkwaliteitsplan is  opgenomen met betrekking tot transparante bebouwing, milieu, ecologie en landschappelijke waarden. Een bestemmingsplan wordt juist ook opgesteld om aan deze waarden recht te doen. In deze wijziging wordt hier te makkelijk aan voorbij gegaan. De aard en de consequenties van de wijzigingen rechtvaardigen een toetsing inzake transparante bebouwing, milieu, ecologie en landschappelijke waarden.   

 

Ten zevende vindt Heilloze Weg de gevolgde procedure laakbaar.  Het college heeft op 9 december 2014 zonder afstemming met de Gemeenteraad of de Commissie Openbare Ruimte autonoom besloten tot wijziging van de grondexploitatie Boekelermeer. Pas na reacties vanuit de gemeenteraad heeft het college op 16 december 2014 besloten de besluitvorming van 9 december in te trekken en de wijzigingen alsnog voor te leggen aan de Commissie Openbare Ruimte. Deze Commissie was ten tijde van haar vergadering op 14 januari 2015 nog niet geïnformeerd over het Wijzigingsplan 1 noch over de melding in de media dat het plan ter inzage zou worden aangeboden.

 

Ten achtste leidt de wijziging tot dermate grote afwijkingen van het vigerende bestemmingsplan dat, ook al zou het juridisch mogelijk zijn,  de vraag gesteld moet worden of de massieve nieuwbouwplannen passen binnen het huidige Stedenbouwkundige en Beeldkwaliteitsplan,  binnen de welstandsnormen en binnen de oorspronkelijke bedoelingen van de Gemeenteraad bij het instemmen met de wijzigingsbevoegdheid.

 

Ten negende voert Heilloze Weg aan dat de voorgenomen wijziging de uitvoerbaarheid van de in het plan opgenomen bestemmingen bemoeilijkt, zo niet onmogelijk maakt. Het bestemmingsplan beoogt een transparant bedrijfsgebouwenlandschap. Het door de wijziging mogelijk te maken bouwwerk met zijn massieve bouwmassa maakt echter niet alleen inbreuk op dit uitgangspunt, maar maakt ook, in elk geval in een deel van het plangebied, de realisering van andere bouwwerken in de beoogde transparante inbedding onmogelijk. Dit klemt des te meer, nu bij het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid is toegekend aan burgemeester en wethouders. Waar sprake is van een wijziging die inbreuk maakt op de uitgangspunten van het bestemmingsplan kan naar ons oordeel niet volstaan worden met gebruik van de wijzigingsbevoegdheid van het college, maar is een herziening van het plan zelve door de raad vereist.

 

Conform het gestelde in Bestemmingsplan “Boekelermeer -  Wijzigingsplan-1”  paragraaf 2,3 blijft de plansystematiek ongewijzigd. Aangezien er geen wijziging is aangebracht in het Stedenbouwkundig  en Beeldkwaliteitsplan dd. 4 april 2011, concluderen wij dat de voorgestelde wijzigingen voor inpassing van Kaptein BV op tal van punten met het Stedenbouwkundig en Beeldkwaliteitsplan strijdig zijn (zie bijlage 1).

 

Opmerkelijk is dat in het Stedenbouwkundig Plan letterlijk staat : “Architectuur reageert op de situatie, voegt zich in het geheel.”   Klaarblijkelijk is het college van mening dat nu het geheel dient te worden gewijzigd voor de architectuur van 1 pand.  Heilloze Weg is hier  tegenstander van.

 

Tot slot zet Heilloze Weg grote vraagtekens bij de achterliggende business case voor ‘inpassing van Kaptein BV in de Boekelermeer’ en daarmee de reden voor het Wijzigingsplan-1.  

Immers, deze business case levert de gemeente Heiloo  slechts  €86.000,- op. In een worst case scenario slechts € 7.000,-. Voor deze beperkte winst moet de gemeente Heiloo minstens €600.000,- uitgeven voor het verhogen, bouw- en woonrijp maken van het terrein. Nog niet ingecalculeerd zijn de financiële en andere gevolgen (verminderde verkoopbaarheid) voor achterliggende kavels.

 

 Heilloze Weg gaat graag met de gemeente Heiloo in gesprek over het volgende alternatief: aankoop van de grond door Heilloze Weg of een andere partij voor €100.000,-. Dit levert de gemeente Heiloo niet alleen een winst op van €14.000,- ten opzichte van de overeenkomst met Kaptein BV,  maar ook nog eens ruim €600.000,- winst uit hoofde van minder uitgaven.

 

Heilloze Weg verneemt graag de reactie van het college op bovenstaande zienswijze alsmede het alternatief om de gemeente Heiloo ruim €600.000,- te helpen besparen.

 

Bestuur Stichting Heilloze Weg

 

 

 

 Bijlage 1  :  Wijzigingsplan-1 in strijd met Stedenbouwkundig en Beeldkwaliteitsplan

 

Conform het gestelde in Bestemmingsplan “Boekelermeer -  Wijzigingsplan-1”  paragraaf 2,3 blijft de plansystematiek ongewijzigd. Aangezien er geen wijziging is aangebracht in het Stedenbouwkundig  en Beeldkwaliteitsplan dd. 4 april 2011, concluderen wij dat de voorgestelde wijzigingen voor inpassing van Kaptein BV op tal van punten met het Stedenbouwkundig en Beeldkwaliteitsplan strijdig zijn.

De hieronder  met * aangegeven cursieve teksten zijn citaten uit het Stedenbouwkundig Plan.

 

1. Samenhang: In het Beeldkwaliteitplan ligt de nadruk op de samenhang. De plaatsing van Kaptein BV in deel B en niet in de lege kavels van deel A vergroot juist het gebrek aan samenhang, door gespreide bebouwing  ontstaat een groter areaal bedrijventerrein dat leeg staat en de bedrijfsgrootte is niet in overeenstemming met reeds gebouwde bedrijfspanden .

 

2. Aanpassing: Schijnbaar is Kaptein BV er niet toe bereid haarnieuwbouw aan te passen aan het huidige bestemmingsplan.Ten behoeve van de inpassing van Kaptein BV past de gemeente Heiloo nu het bestemmingsplan aan. Dit is 180 graden tegengesteld aan het Stedenbouwkundig plan.  Een bestemmingsplan dat na een zorgvuldige afweging tot stand is gekomen. Voor het nu voorliggende nieuwbouwplan is dat een zeer ingrijpende ingreep. Een relatief klein uitbreidingsplan bij een woning kost over het algemeen meer moeite. 

   * architectuur reageert op de situatie, voegt zich in het geheel.

   *  van de ondernemers met bouwplannen wordt medewerking op basis van vrijwilligheid gevraagd

        om hun planontwikkeling aan te passen daar waar wordt afgeweken van het vigerende

        bestemmingsplan.

 

3. Uitgangspunten:  Het Wijzigingsplan-1 negeert de uitgangspunten inzake speciale aandacht voor de beeldkwaliteit aan de zichtlocatie langs de Kanaalweg  en de (gronden voor) eerder genomen besluiten daartoe .

*  een ‘zachte’ overgang van de bebouwing langs de Kanaalweg naar het zuidelijke weidegebied;

*  aandacht voor kavelafmetingen en perceelgrootte, differentiatie: perceelsoppervlakte van

    minimaal 1.000 m² tot maximaal 5.000 m²  (uitzonderingen tot maximaal 10.000 m²).  

*  voor de hele Boekelermeer Heiloo worden hoge ruimtelijk-visuele eisen gesteld.

 

4. Representativiteit: Het Wijzigingsplan-1 negeert de eisen inzake representativiteit en architectuur die gesteld zijn aan bedrijven in de zone langs de Kanaalweg .

* representatieve bedrijven aan de Kanaalweg (profiel 3). 

* het ruimtelijk beeld aan de Kanaalweg wordt bepaald door representatieve bedrijvigheid.

* de individualiteit en het representatieve van de bedrijven wordt bepaald door de kwaliteit van de

   architectuur en de functies aan deze zone.

* de architectuur van de bedrijfsgebouwen zal in sterke mate bepaald worden door de situering op

   de kavel, alsmede de intentie te reageren op de aanliggende omgeving c.q. het milieu.

 

5. Maximale bouwhoogte: Het Wijzigingsplan-1 negeert de voor de betreffende kavels gestelde  maximale bouwhoogte;

* voor de bedrijven die vallen binnen een zone van 80 meter vanaf de westelijke ringsloot geldt  een

   maximale bouwhoogte van 10 meter.

* om de afbuiging van de weg te onderstrepen dient de representatieve bedrijfsbebouwing aan de

   westkant mee te krommen met de weg. Deze bebouwing zal een vastgestelde gebouwhoogte

   hebben van 10 meter. 

* De bedrijfskavels direct ten westen van de gekromde Middenweg dienen ook op de vaste

   bebouwingsgrens te worden geplaatst, meekrommend met de weg. Hier is de bebouwingsgrens

   tegelijkertijd de uitgiftegrens. De gebouwhoogte is hier vastgesteld op 10 meter.

 

6. Minimale onderlinge afstand: Het Wijzigingsplan-1 negeert de minimale afstand en transparantie voor de betreffende kavels.

* de combinatie van een beperkte bebouwingshoogte voor de bedrijven en een grote onderlinge

   afstand (minimaal 10 m) tussen de bebouwing moet de overgang naar het zuidelijke weide gebied

   “verzachten”.

* aan de kant van de Kanaalkade dient de ruimte tussen de gebouwen 5 meter van de gevelrooilijn

   vrij te blijven van verharding en hekken.

 

7. Beeldkwaliteitsnormen: Het Wijzigingsplan-1 negeert met het mogelijk maken van een massaal bedrijfspand van 160 meter lengte pal aan de Kanaalweg de landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

* voor de bebouwing langs de Kanaalweg,de westelijke Ringsloot,de hoofdontsluiting en de

   Boekelermeerweg geldt de aanduiding bijzondere bebouwing. De architectuur van de

   bedrijfsgebouwen zal in sterke mate bepaald worden door de situering op de kavel, alsmede de

   intentie te reageren op de aanliggende omgeving c.q. het milieu.

* om een aaneenschakeling van massa’s te voorkomen, dient tussen de zijdelingse perceelgrens op

   de bedrijfskavels een minimale onbebouwde afstand van 5,00 m langs de bijzondere

   bebouwingsgrens en 2,00 m. voor de overige kavels gehanteerd te worden.

* door het toepassen van bovengenoemde bepalingen blijven de ringslootzones hun

   landschappelijke en cultuurhistorische waarde behouden.

 

8. Landmark: Het Wijzigingsplan-1 staat een afwijkende bouwhoogte toe als landmark op een andere plek die in het Stedenbouwkundig Plan geldt als de ‘landmark’ functie. Deze functie geldt alleen voor het meest zuidelijke gebouw van deel C dus niet voor de nieuwbouw van Kaptein BV in deel B.

 

9. Perceelsgrootte: Het Wijzigingsplan-1 negeert de voorkeur voor een maximale perceelgrootte (van 5000 m2 en de voorwaarde dat alleen bij uitzondering een grootte van 10.000 m2 is toegestaan) zonder aan te geven waarom van deze uitzonderingsclausule gebruik wordt gemaakt.

* bij de uitgifte van de kavels wordt uitgegaan van 1.000 m2 tot 5.000 m2; bij uitzondering kan deze

   omvang tot maximaal 10.000 m2 worden opgerekt.

* kwalitatief gezien gaat voor het gebied met de bijzondere bebouwingsgrens de voorkeur uit naar    

   grote kavels van 5.000 m2.

 

10. Identiteit en eenvoud: het Wijzigingsplan-1 draait de zaken 180 graden om; waar het Stedenbouwkundig plan stelt dat de architectuur zich voegt in het geheel, wordt door het Wijzigingsplan-1 het geheel aangepast aan de architectuur van 1 bedrijf.

* beeld van het geheel gaat voor dat van het gebouw; terughoudende vormgeving; enkelvoudige

    architectuurthema’s.

* de individuele gebruikers profiteren van de uitstraling van het gehele terrein.

* architectuur reageert op de situatie, voegt zich in het geheel.

* alzijdige gebouwen (waarneming is overwegend overhoeks).

* kantoordeel bij voorkeur integreren in hoofdmassa; van kantoren in ieder geval één zijde aan de

   weg situeren. Bij grotere gebouwen ligt opdeling in verschillende bouwmassa’s meer voor de hand.

* rechte wanden, platte daken.

* reclame integraal opgenomen in de architectuur; wordt zeer sprekend door de achtergrond van

   eenvoudige architectuur.

* aandacht voor bouwkundige detaillering, moet mooi oud worden.

* aandacht voor flexibele gebruiksmogelijkheden (=duurzaamheid).