Demografische ontwikkelingen zoals de vergrijzing hebben een groot effect op de woningmarkt.  Het Planbureau voor de Leefomgeving, een adviesorgaan van de overheid, voorspelt op basis van onderzoek in 2014 dat de babyboom-generatie de komende jaren in grote getalen de woningmarkt verlaat.  Het Planbureau heeft becijferd dat er door de vergijzing vanaf 2030 jaarlijks 50.000 woningen op de markt komen.  Tevens constateert het Planbureau dat er een structurele trend is naar wonen in de stad. Mensen verhuizen in toenemende mate naar grote steden en naar de hoofdstad. Het bureau adviseert daarom de focus op de woningmarkt te verleggen van nieuwbouw naar aanpassing van bestaande bouw.

De  STEC Groep, een stedenbouwkundig onderzoeksbureau, heeft in 2014 onderzoek gedaan naar de woningmarkt in Noord Holland.  Dit bureau komt tot de conclusie dat er in de regio Alkmaar een overaanbod van woningen is van 4500 woningen. Dat komt neer op 50% meer aanbod dan vraag naar woningen.

Voorts zijn de banken veel kritischer dan voorheen bij het verlenen van woninghypotheken. Het is veel moeilijker om een woninghypotheek te krijgen en de te lenen bedragen zijn fors lager dan enkele jaren geleden. Zo'n 1 miljoen, oftewel eenderde, van alle huiseigenaren staat onder water; zij hebben een hogere hypotheek dan het huis waard is. Voor hen is verhuizen nauwelijks mogelijk. 

Mede door deze structurele veranderingen op de woningmarkt stagneren de woningverkopen.  De in de Overeenkomst Nieuwe Strandwal geplande bouw van 2400, woningen, waarvan 1800 in Heiloo,  in Zandzoom en Zuiderloo, wordt dan ook bij lange na niet gehaald. Er worden niet alleen minder woningen gebouwd, maar ook minder dure woningen én ze worden later gebouwd dan gepland. Zo zijn er in Heiloo Zuiderloo tot nu toe ruim 70 huurwoningen en slechts 2 koopwoningen gebouwd. Tot 2 maal toe hebben projectontwikkelaars  (Kennemer Wonen en Bouwfonds) tientallen koopwoningen in Zuiderloo uit de verkoop teruggetrokken. Onlangs heeft Ballast Nedam grond in Zuiderloo terugverkocht aan de gemeente. In Zandzoom Heiloo is nog niets verkocht. De woonproductie voor 2015 voor heel Heiloo is geraamd op slecht 48 woningen.

Daarnaast speelt er een aantal lokale factoren. Er worden in de regio Alkmaar veel woningprojecten opgezet die met elkaar concurreren. In Heiloo zijn dit de projecten Zandzoom, Zuiderloo, Klein Varne en (in planning) het Campina terrein. Voorts worden er In Zandzoom een C2000 mast en een benzinestation geplaatst, juist daar waar de duurdere kavels zijn gepland door Castricum. Die worden dus niet meer verkocht tegen de initiele verkoopprijs.

Opvallend is dat er geen recent onderzoek is gedaan naar de woonbehoefte in Heiloo cq. de regio Alkmaar. De praktijk heeft moeten uitwijzen dat er hoegenaamd geen enkele (koopkrachtige) vraag is naar koopwoningen in Zandzoom en Zuiderloo. Doordat de 2400 geplande woningen niet worden gebouwd, zullen de in de Overeenkomst Nieuwe Strandwal geplande inkomsten lager zijn dan gepland en later worden gerealiseerd dan gepland.  Dit betekent een gat in de financiering van de aansluiting A9 en de groenprojecten.